Aandachtspunten bij gesplitste aankoop met de kinderen

Juridisch

Is de liefde voor ons vaderland groter geworden tijdens de pandemie en wenst u een tweede verblijf aan te kopen aan onze kust of in de Ardennen?
Of wenst u uw spaargeld te beleggen in een opbrengsteigendom met een mooi huurrendement?

Denk dan even aan de mogelijkheid om de aankoop van uw vastgoed te doen samen met uw kinderen, waarbij u het vruchtgebruik aankoopt en de kinderen de naakte eigendom. Het vruchtgebruik vertegenwoordigt dan een bepaald percentage (bv 25,45%) van de aankoopprijs berekend op basis van sterftetabellen, gekoppeld aan de levensverwachting van mannen en vrouwen. De kinderen betalen dan het overige deel (74,55% in ons voorbeeld).

Als ouder behoudt u het vruchtgebruik, wat betekent dat u levenslang het vastgoed kunt bewonen en om bij verhuur de huurinkomsten kan innen.

Bij uw overlijden zullen de kinderen geen erfbelasting meer moeten betalen gezien zij dan door de aanwas van uw vruchtgebruik automatisch en zonder enige taxatie volle eigenaars zijn geworden.

Dit lijkt te mooi om waar te zijn maar toch is deze gesplitste aankoop mogelijk onder bepaalde voorwaarden.

De kinderen moeten bij het overlijden van hun ouders onder meer kunnen bewijzen dat zij bij de aankoop de financiële middelen hadden om de aankoop ten belope van de naakte eigendom te doen. Deze financiële middelen hoeven ze zelf niet bijeen gespaard te hebben maar kunnen ze vooraf via schenking van u hebben ontvangen.

De fiscus vertrekt immers vanuit het gegeven dat vastgoed dat gesplitst werd aangekocht bij een overlijden van de ouders nog aanwezig is in hun vermogen/nalatenschap TENZIJ de kinderen het volgende driedelige tegenbewijs kunnen leveren :

  1. het bewijs dat de berekening van het vruchtgebruik correct is gebeurd;
  2. het bewijs dat zij (de kinderen) op het ogenblik van de aankoop de financiële middelen hadden om de blote eigendom te kunnen aankopen bijvoorbeeld via voorafgaande bankgift door hun ouders (met betaling van 3% schenkbelasting of zonder betaling van schenkbelasting maar met een risicotermijn van 3 jaar waarbinnen de schenkers niet mogen overlijden);
  3. het bewijs dat zij met deze financiële middelen de blote eigendom effectief hebben betaald (bijvoorbeeld: bewijs betaling door de kinderen van hun deel in blote eigendom – in ons voorbeeld 74,55% - op de derdenrekening van de notaris);

En net op het vlak van het leveren van dit bewijs loopt het vaak mis !

Vele jaren na de gesplitste aankoop van het vastgoed – wanneer de ouders komen te overlijden – klopt de fiscus aan bij de kinderen met de vraag om het tegenbewijs te leveren. Als de kinderen dan geen bankoverschrijvingen en schenkingsdocumenten kunnen voorleggen en rekening houdende met het gegeven dat men bancaire informatie maar een beperkte tijd kan opvragen bij de banken, zal het vastgoed alsnog integraal met erfbelasting worden belast in de nalatenschap van de ouders.
De gesplitste aankoop is dan helaas een maat voor niets geweest.

Laat u vooraf goed adviseren, besteed de nodige zorg aan het bewaren van de bewijsstukken en laat uw kinderen vooral weten waar of bij wie ze alle informatie kunnen terugvinden. Als u hierover bijkomende vragen hebt, contacteer onze juristen/vermogensplanners die u graag verder zullen helpen.