Vastgoed blijft een belangrijke pijler binnen de vermogensopbouw.
Maar bij overdracht naar de volgende generatie kan de fiscale druk aanzienlijk zijn.

Een gesplitste aankoop wordt daarom vaak gebruikt als techniek om vastgoed fiscaal efficiënter te structureren.

Wat op het eerste gezicht eenvoudig lijkt, vraagt in de praktijk een correcte voorbereiding.

Wat is een gesplitste aankoop?

Bij een gesplitste aankoop kopen ouders het vruchtgebruik van een vastgoed, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven.

Dat betekent concreet:

• ouders kunnen het vastgoed gebruiken of verhuren
• zij ontvangen eventuele huurinkomsten
• bij overlijden dooft het vruchtgebruik uit
• de kinderen worden volle eigenaar

Indien correct toegepast, gebeurt deze overgang zonder erfbelasting.

Waarom kijkt de fiscus kritisch naar deze techniek?

De wetgever vertrekt vanuit een belangrijk vermoeden.

Men gaat ervan uit dat de ouders (vruchtgebruikers) mogelijk ook het deel van de kinderen hebben gefinancierd.
Dit wordt beschouwd als een mogelijke ‘bedekte bevoordeling’.

In dat geval wordt het vastgoed fiscaal geacht nog deel uit te maken van de nalatenschap, waardoor alsnog erfbelasting verschuldigd kan zijn.

Hoe kan u dit vermoeden weerleggen?

Om aan te tonen dat de structuur correct is opgezet, moeten de kinderen (blote eigenaars) kunnen bewijzen dat zij effectief zelfstandig hebben gefinancierd.

De fiscus kijkt daarbij naar drie elementen:

• beschikten zij over voldoende eigen middelen op het moment van aankoop
• werden deze middelen effectief gebruikt voor de aankoop
• gebeurde de waardering tussen vruchtgebruik en blote eigendom correct

De bewijslast ligt dus volledig bij de belastingplichtige.

Wat als de kinderen niet over voldoende middelen beschikken?

In de praktijk wordt dit vaak opgelost via een voorafgaande schenking.

De ouders schenken dan (een deel van) de nodige middelen aan de kinderen, zodat zij hun aandeel kunnen financieren.

Dit kan gebeuren via:

• een bankgift
• een notariële schenking

Maar ook hier is de uitvoering cruciaal.

Timing van de schenking: een essentieel aandachtspunt

De timing van de schenking speelt een doorslaggevende rol.

• In Vlaanderen volstaat het dat de schenking gebeurt vóór de authentieke aankoopakte
• In Brussel en Wallonië moeten de middelen reeds beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de compromis

Daarnaast wordt gekeken naar het gewest waar de vruchtgebruiker het langst verbleef in de vijf jaar vóór het overlijden.

Inzicht:
de fiscale beoordeling volgt niet noodzakelijk de ligging van het vastgoed, maar de persoonlijke situatie van de betrokkenen

Wat zijn de fiscale gevolgen bij een foutieve opzet?

Wanneer de spelregels niet correct worden nageleefd, is de impact duidelijk:

• het vermoeden van bevoordeling blijft gelden
• het vastgoed wordt opnieuw opgenomen in de nalatenschap
• erfbelasting wordt alsnog verschuldigd

De techniek verliest dan haar beoogde effect.

Bankgift of notariële schenking: wat is het verschil?

Bij een bankgift wordt een bewijsdocument opgesteld (pacte adjoint).
Hierbij geldt een risicoperiode: de schenker moet nog een bepaalde periode in leven blijven om erfbelasting te vermijden.

Bij een notariële schenking (of registratie van de bankgift):

• wordt schenkbelasting betaald
• maar vervalt deze risicoperiode

Daarnaast kan de schenking gekoppeld worden aan voorwaarden, zoals:

• uitsluiting uit de huwgemeenschap
• zaakvervanging
• specifieke lasten of voorwaarden

Conclusie

De gesplitste aankoop is geen complexe techniek, maar wel een gevoelige.

De essentie:
niet de structuur zelf bepaalt het fiscale voordeel, maar de manier waarop ze wordt opgebouwd, gefinancierd en gedocumenteerd.

Meer weten?

Wilt u weten hoe een gesplitste aankoop correct kan worden opgezet binnen uw vermogensstructuur?

Plant u een gesplitste aankoop (waarbij een schenking aan de basis ligt)? 

Ons team van Estate Planners ondersteunt u graag bij de volledige structurering van deze verrichting: van het strategisch advies tot de opmaak van de nodige juridisch sluitende documentatie.